Институт доверенного управления — ключ к решению проблем ЖКХ

Институт доверенного управления — ключ к решению проблем ЖКХ

            Стало притчей во языцей чиновников, законодателей и руководителей управляющих компаний пенять жителей и граждан-собственников жилых помещений за, якобы, пассивность, несознательность и  неквалифицированность, мол, не могут и не способны они самоуправляться, мол, вся проблема в том, как повернуть их лицом к управлению.

Я категорически не согласен, будто проблемы ЖКХ — в недостатках менталитета граждан-собственников жилых помещений.

Проблема вовсе не в их менталитете.

Проблема в вопиющей некомпетенции законодателей, и, как следствие, заведомо нелепой деятельности чиновников и так называемых «управляющих компаний».

Я подчеркиваю — так называемых «управляющих компаний», ибо они вовсе не соответствуют  этому названию.

Давайте смотреть в  корень проблемы.

Многоквартирный жилой дом (МКД) –  сложный технический комплекс.

Требует профессионального управления.

Выстраивание такого управления — миссия адекватного собственника.

Прежде им было государство.

Отказавшись быть им, оно свои полномочия, в должной мере, не передало никому.

 

Термин «управляющая компания» возник в период самого начала реформирования советского жилищно-коммунального хозяйства, в котором это хозяйство вели ЖЭО и ЖЭКи — жилищно-экстпуатационные учреждения.

Предполагалось («висело в воздухе») следующее понимание функций «управляющей компании»:  это будет помощник хозяина-собственника жилого помещения, ведущий от его имени и в его интересах все договоры с поставщиками жилищных и коммунальных услуг.

То есть,  управление, как услуга, должно было встать на стороне интересов жителя и противостоять, вместе с жителем, всем поставщикам услуг ЖКХ.

В частности, формула вознаграждения управляющего должна была поощрять его за снижение всех тарифов в интересах жителя, а не наоборот, как вышло на практике.

 

Жилищный Кодекс РФ (ЖК РФ) писали технократы, озабоченные вовсе не правами жителей, а приватизацией государственного управления сферой ЖКХ.

Поэтому, все ключевые права Хозяина — функции надзора и контроля — они распределили между чиновниками и бизнесом и, вместо того, чтобы дать собственникам жилых помещений должные инструменты реализации прав —  они дали лишь каналы для  их просьб и жалоб:

1) дали канал обращений с жалобами в государственные и муниципальные органы,

2) дали канал обращений к зарегулированным митингам — к так называемым «собраниям собственников».

Оба эти канала, особенно так называемые «собрания собственников», по сути, есть институты отрицания прав собственника.

 

Авторы ЖК РФ ввели жесткие ограничения на права и масштабы ТСЖ и на условия «непосредственного управления».

В итоге, по прихоти законодателя, жители МКД не получили правовых инструментов прямого воздействия на тех, кто делает бизнес на обслуживании их жилищ и на поставках  ресурсов и  услуг в ЖКХ.

Закон о лицензировании управляющих компаний, как и Закон об общественном контроле, — очередные шаги в глубокий тупик.

Вместо наделения собственника должными правами, они еще дальше отодвигают от него рычаги контроля и управления, отдают их власти, бизнесу, да еще и искусственно культивируемой  общественности.

Отдаляя управление от «собственника», они лишь усугубляют проблемы ЖКХ.

Как следствие, необходимость государственного вмешательства в ЖКХ будет  лишь усиливаться.

Шестикратный (!) рост  персонала Государственной жилищной инспекции Новосибирской области (ГЖИ) за 2005 — 2015 гг.  — показатель глубины тупика, в который законодатель загнал сферу ЖКХ.

В сложившихся условиях лишь ненормальные люди будут пытаться (и пытаются) играть роль адекватного собственника.

Если радикально не менять подход, мы будем иметь все более беспомощную власть, все более затюканный бизнес, все более пассивного «собственника».

Из этого тупика есть три варианта выхода.

Первый — жить по сложившемуся законодательству — загубить и коня, и всадника — довести дело до народного взрыва.

Второй — радикально изменить Жилищный кодекс, устранить из него логику митинговщины и дать каждому жителю права прямого командования вознаграждениями тех, кто его обслуживает.

Третий — внедрить институт доверенного управления на основе действующего закона о потребительской кооперации, восстанавливающий истинную роль управляющего как стороны, стоящей на стороне интересов жителей, а не обслуживающего их бизнеса.

Рассмотрим третий вариант.

Институт доверенного управления (ИДУ) основан на уникальной  практике и представлен идеями индивидуального договора доверенного управления (ИДДУ) и стандартов комфортного проживания (СКП), предложенных Общественным Советом при ГЖИ Новосибирской области.

Суть предлагаемого в том, чтобы дать собственникам жилых помещений МКД, а также нанимателям жилья, надлежащие правовые инструменты, включая:

1) юридическую кооперацию потребителей, объядиняемых в Потребительское общество, реализующее Единую службу заказчика в сфере ЖКХ, действующую от имени жителей (ЕСЗ) и подотчетную каждому жителю по двум каналам:

  • как пайщику потребительского общества (Общества), командующего всеми доверенными управляющими, являющимися штатными сотрудниками ЕСЗ,
  • как стороне индивидуального договора доверенного управления правами жителя/собственника жилого помещения (ИДДУ), согласно которому житель непосредственно командует своим управляющим;

2) стандарты комфортного проживания (СКП), прилагаемые ко всем договорам в сфере ЖКХ;

3) особый хозяйственный механизм, меняющий идеологию тарифов и бизнеса в ЖКХ и дающий гарантии исполнению СКП;

4) автоматизированную систему учета исполнения всех договоров, заказов и гарантий в сфере ЖКХ.

Сегодня почти все  управляющие компании в ЖКХ – вплоть до маленькой управляющей компании, обслуживающей лишь один дом – противостоят отдельному жителю, внутри дома, как монополисты, представляющие интересы поставщиков жилищных услуг и коммунальных ресурсов и получающие проценты с договоров поставщиков, словно их агенты.

Нужна встречная монополия, превосходящая  всех поставщиков-монополистов и представляющая интересы  каждого жителя и собственника жилья и вознаграждаемая в меру довольства жителя, а не затрат поставщиков.

Юридической формой этой силы явится потребительское общество (Общество), создающее ЕСЗ, выступающее перед бизнесом от имени участников Общества.

Каждый доверенный управляющий будет под двойным контролем:  жителя, имеющего прямой рычаг влияния на его вознаграждение на основании ИДДУ, и Общества в целом, как хозяина ЕСЗ.

ИДДУ предусмотрит материальную ответственность доверенного управляющего за соблюдение прав жителя/собственника по аспектам:

1) сохранения и роста рыночной стоимости жилых помещений;

2) качества и бесперебойности поставок услуг и коммунальных ресурсов;

3) обоснованности тарифов;

4) защиты интересов жителя перед любыми третьими лицами на территории МКД;

5) полной информационной обеспеченности по всем  аспектам реализации его прав и обязанностей.

Все договоры с поставщиками, от имени жителей, будет заключать ЕСЗ Потребительского общества (Общества), включая в них гарантийные обязательства за качество услуг и ответственность за их исполнение. Это позволит минимизировать практику жалоб в государственные органы и замкнуть неустойки и штрафы на уровне отношений Общества и поставщиков, оставив  обращения в суды лишь как крайнюю меру.

На место платежей за услуги и ресурсы придут целевые взносы в потребительские и страховые фонды Общества, с регулярными возвратами сэкономленных средств жителям.  Это изменит идеологию тарифов, цен и бизнеса в ЖКХ.

Вознаграждения поставщиков услуг и ресурсов будут выстроены по нобелевскому принципу оплаты врачей: «плачу, пока здоров». Из них автоматически будут вычетаться суммы компенсаций потребителям за недополученные услуги и ресурсы, и расходов на потери и на устранение аварий и отклонений от установленных норм обслуживания.

Это заставит поставщиков сосредоточиться на профилактике рисков потерь и нарушений качества и бесперебойности поставок услуг и ресурсов, что станет причиной экономии ресурсов в ЖКХ и  создаст источник инвестиций  в ЖКХ и возможность снижения тарифов и цен.

Расчет вознаграждений доверенным управляющим будет осуществляться в меру подписаний жителями актов, оценивающих соблюденность их прав за отчетный период.

Поскольку рыночная стоимость жилого помещения объективно есть комплексная  оценка социальных, инфраструктурных, экологических и иных удобств данного места проживания, постольку ответственность за нее заставит доверенных управляющих, представляющих жителей разных домов, кооперироваться между собою для совместного улучшения условий проживания в целом по жилым кварталам, микрорайонам и районам.

Институт доверенного управления (ИДУ), в силу этого, станет классовой силой, инициативно и ответственно принимающей на себя все проблемы проживания.

Опыт практического применения подобной системы, охвативший порядка 50 тысяч квартир Новосибирска, Краснообска и Бердска, осуществленный  в 2005-2008 гг  по одной из коммунальных услуг группой компаний ЗАО «СибелТелеком», дал:

1) 5-ти кратный рост производительности  труда  по службе технического содержания инженерных сетей;

2) 30-ти кратное снижение аварийности инженерной сети;

3) опережающее, в сравнении с конкурентами, снижение тарифов;

4) превосходящее конкурентов качество услуг;

5) более чем 2-х кратный рост заработной платы обслуживающего персонала.

Экономической основой ИДУ явятся экономия средств и создание новых потребительских выгод за счет мероприятий реализации прав жителей по всем аспектам жизнеобеспечения, включая внедрение энергосберегающих технологий.

Особенностью представленного подхода является то, что он дает право голоса не только собственникам жилых помещений, но и жителям, снимающим жилье по договорам найма жилого помещения, — в пайщики потребительского общества объединяются все  потребители услуг ЖКХ,  а не только собственники жилых  помещений.

Автоматизированный учет исполнения всех договоров  на услуги и поставку ресурсов в ЖКХ может быть организован на основе программного комплекса «Портмонет»,  отработанного на услугах домашней компьютерной сети и получившего государственный сертификат на одновременное обслуживание до 5 млн. участников потребительского общества.

В.Н. Левин,

Директор ООО «Агентство информационных технологий»,

Руководитель Комитета ЖКХ «Альянса строительного комплекса»,

Председатель Общественного Совета при Государственной жилищной инспекции Новосибирской области,

Руководитель Группы совершенствования отношений в сфере ЖКХ в составе Группы «Качество повседневной жизни» РО ОНФ.

Будем благодарны за ваш комментарий к этому тексту.
Оставляйте ваши комментарии ниже в виджете вконтакте или в специальной форме комментариев еще ниже.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.